Trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, vì cần phải chuẩn bị nhiều loại giấy tờ nhiêu khê nên các bên sẽ tiến hành đặt cọc. Đây là cách làm phổ biến nhằm đảm bảo các bên giữ đúng các cam kết trong việc mua bán nhà đất nhưng cũng mang nhiều rủi ro khiến người mua rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.
Nên chọn mua căn hộ bàn giao hoàn thiện hay bàn giao thô?
Đất nền và căn hộ chung cư: Nên đầu tư loại hình nào?
Thanh khoản là gì? Kinh nghiệm chọn bất động sản có tính thanh khoản cao
Lừa nhận tiền đặt cọc rồi “bốc hơi”
Đây là hành vi lừa đảo mua bán nhà đất qua đặt cọc mà nhiều người mua gặp phải nhất. Khi người mua giao tiền cọc, theo như hợp đồng cọc thì sau một khoảng thời gian – thường là một tháng – hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.
Tuy nhiên, khi tới thời hạn giao kết, người bán bỗng dưng “bốc hơi”, không thể liên lạc được hay viện đủ lý do để không ký hợp đồng mua bán, không sang tên, không ra công chứng,…
Nhiều trường hợp bên bán đã dùng số tiền đặt cọc để chi tiêu cá nhân, cố ý lừa tiền cọc của bên mua hay trước đó bên bán đã đem nhà đất thế chấp ngân hàng,…
Sau khi nhận tiền cọc thì những kẻ lừa đảo mua bán nhà đất cao bay xa chạy.
Thậm chí, có người mua còn nghĩ bên bán là chỗ quen biết nên cả tin không công chứng hợp đồng cọc, lúc bị lừa mất tiền cọc thì không biết khóc cùng ai!
Ở trường hợp này, nếu may mắn tìm lại được bên bán thì các bên có thể tự thoả thuận với nhau, không thỏa thuận được thì bên mua tiếp tục khởi kiện ra toà. Song việc tiến hành các thủ tục pháp lý để khởi kiện cũng khá nhiêu khê và mất nhiều thời gian.
Lừa bán đất của người khác để lấy tiền cọc
Khi người mua giao dịch với đối tượng không phải chính chủ của nhà đất thì có thể rơi vào bẫy rập lừa cọc này. Đối tượng lừa đảo sau khi nhận tiền cọc thì cao bay xa chạy, người mua tìm đủ mọi cách cũng không thể liên lạc được.
Như trường hợp anh Trần Văn T. (ngụ tại phường Thắng Nhất, TP. Vũng Tàu) đã ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với Phạm Văn Phong có nội dung: “Phong bán cho anh T. thửa đất có diện tích 223m2, tọa lạc tại Phường 10, TP. Vũng Tàu với giá 1.7 tỷ đồng.”
Ở những khu vực “sốt đất” thường xảy ra trường hợp đặt cọc chồng cọc.
Mặc dù khi được Phong cho xem giấy tờ đất, thấy trong giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất không phải tên của Phong mà là của bà Lê Thị Đ. (ngụ tại Phường 8, TP. Vũng Tàu), anh T vẫn tin lời giải thích của Phong rằng mảnh đất này là thuộc sở hữu của mình, nhưng vì lý do cá nhân nên không đứng tên trên sổ đất được mà nhờ bà Đ. đứng tên thay.
Tin lời Phong, anh T. đưa cho Phong số tiền 300 triệu để đặt cọc mua đất. Khi đã quá thời hạn và đã nhiều lần yêu cầu nhưng anh T. vẫn không thấy Phong thực hiện việc làm thủ tục sang tên như đã thỏa thuận.
Sau đó, anh T. chủ động tìm gặp người đứng tên trên sổ đất thì mới vỡ lẽ ra rằng mảnh đất nói trên là thuộc quyền sở hữu của bà, còn Phong chỉ là người được bà nhờ giới thiệu tìm người mua đất.
Sau khi biết đã rơi vào bẫy lừa đảo mua bán nhà đất của Phong, anh T. đã đến Công an TP. Vũng Tàu tố giác hành vi lừa đảo của đối tượng này.
Một thửa đất lừa bán cho nhiều người
Thời gian qua, tại các địa phương – đặc biệt ở những nơi đang có “sốt đất” thường nhận được các đơn tố giác hành vi lừa đảo bán một thửa đất cho nhiều người hòng chiếm đoạt tài sản.
Cùng một thửa đất nhưng kẻ lừa đảo bán cho nhiều người rồi ôm tiền cọc đi biệt tăm!
Để thực hiện hành vi lừa đảo mua bán nhà đất này, các đối tượng sẽ đăng tin rao bán nhà đất với giá khá thấp so với thị trường với hình ảnh sổ sách, giấy tờ nhà đất xác thực, rõ ràng, cùng lời mời gọi hấp dẫn.
Sau khi tiếp cận được khách hàng mua nhà đất, kẻ lừa đảo sẽ yêu cầu khách cọc tiền hoặc chồng tiền một phần với cam kết chỉ bằng giấy tay. Và cứ lặp lại như vậy, kẻ lừa đảo lại tiếp tục gom tiền của nhiều người nhẹ dạ, cả tin rồi cao chạy xa bay.
Mua bán nhà đất qua hợp đồng cọc
Ở những khu vực đang xảy ra “sốt đất”, giá nhà đất tăng cao đột ngột thường xảy ra những trường hợp “lướt sóng” mua bán nhà đất trên cọc, hay còn gọi là đặt cọc chồng cọc.
Phương thức mua bán nhà đất không chính quy này thường mang đến lợi nhuận nhanh chóng cho những tay đầu cơ nhà đất nhưng lại dẫn đến rủi ro rất lớn cho những người mua sau.
Cụ thể, bên B đặt cọc mua đất của bên A. Ngay sau đó bên B tiếp tục bán lô đất đó cho bên C bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh.
Chưa dừng lại ở đó, bên C có thể lại tiếp tục bán cho bên D và nhận cọc của D khi giá đất vẫn tiếp tục leo thang. Và cứ như thế, người mua sau thấy có lãi lại lập tức đẩy hàng cho người kế tiếp.
“Sốt đất” vẫn còn, giá đất vẫn tăng thì vòng tròn mua bán cọc vẫn tiếp diễn cho đến khi đà tăng giá chững lại hay giá đất sụt giảm.
Rủi ro của việc mua bán nhà đất cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên “hủy kèo” hay lừa tiền đặt cọc, toàn bộ các hợp đồng cọc sau sẽ bị phá vỡ như domino.
Không những vậy, nếu bên A đổi ý không muốn bán đất nữa, hoặc A chấp nhận đền cọc với bên B để bán được giá cao cho đối tác khác thì các bên B, C, D cũng phải xử lý bồi thường hợp đồng cọc cho người mua sau mình.
Bên cạnh đó, người “lướt sóng” thích cọc giấy tay để huỷ cho dễ, đỡ phức tạp về pháp lý nhưng lại dễ dàng tạo nên kẻ hở cho nhiều kẻ lừa đảo mua bán nhà đất hoành hành.
Hợp đồng cọc đa phần do bên bán đặt ra nên khá sơ sài, các cam kết còn yếu và nửa vời, nước đôi và nó chỉ là một thỏa thuận dân sự thể hiện thương lượng giữa người bán và người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro rất lớn.
